随着城乡经济社会发展一体化，尽管宅基地房屋作为居民最基本生活保障的功能在逐渐退化，但农村宅基地房屋的价值逐渐被挖掘，宅基地房产确权直接关系到居民的切身利益与生活保障，是农村土地制度的重要组成部分。宅基地房产确权纠纷是中国农村地区较为常见的法律问题，涉及宅基地使用权的归属、继承、转让及房屋权属争议等。本文将从常见纠纷类型、法律依据、解决路径及注意事项等方面进行分析

一、常见的宅基地房产确权纠纷类型

（一）相邻关系纠纷

相邻宅基地边界划分不明是引发这类纠纷的主要原因。在农村宅基地分配过程中，由于缺乏精确的测绘和清晰的标识，随着时间推移，相邻农户宅基地的界限逐渐模糊。当涉及建房、翻修或土地使用时，双方就容易对宅基地的实际使用范围产生争议。

（二）多户共用一宅基地纠纷

常表现为家庭成员间对宅基地使用权或房屋产权的归属存在争议（如分家析产、继承纠纷）。在家族继承、分家析产或历史原因形成的多户共用宅基地情况较为常见。不同家庭对宅基地的使用权益、分配方式、改扩建等问题容易存在分歧。

（三）农村宅基地及地上附着物（房屋等）涉及的合同效力纠纷

向非本集体经济组织成员出售：根据法律规定，农村宅基地不得向城镇居民或本集体经济组织以外的人转让，如将宅基地及房屋卖给城市居民，这类合同通常会被认定无效，由此引发诸多纠纷，比如卖方向法院起诉要求确认合同无效并收回房屋。

未签订规范合同或未经审批：部分买卖仅为口头协议，或虽有书面合同但内容不规范、欠缺必要条款，还有的未经过村集体经济组织同意和相关部门审批，导致在履行过程中易对合同的成立、效力及具体内容产生争议。

一房多卖纠纷：有的卖方可能会因各种原因，将同一处宅基地及房屋卖给多个买家，导致多个买家之间以及买家与卖家之间产生纠纷，都主张自己对房屋及宅基地拥有合法权益。

（四）拆迁利益分配纠纷

在宅基地及房屋买卖合同被认定无效的情况下，若遇到拆迁，双方往往会就拆迁利益的归属产生争议。比如卖方认为合同无效，拆迁利益应归自己；买方则可能以实际占有使用房屋或对房屋进行过修缮等为由，主张获得部分或全部拆迁利益。

二、宅基地房产确权的法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

该法是处理宅基地问题的核心法律依据。明确规定农村宅基地归农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会负责经营管理。同时，严格实行“一户一宅”制度，宅基地面积不得超过省级政府规定的标准。对于土地所有权和使用权的争议，先由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理，单位之间的争议由县级以上政府处理，个人之间或个人与单位之间的争议由乡级或县级以上政府处理。当事人对政府处理决定不服的，可在接到通知之日起三十日内向人民法院起诉。

（二）《宅基地管理办法》

各地出台的《宅基地管理办法》对宅基地申请、审批程序作出详细规定。农村村民申请宅基地，需向村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经讨论同意并公示无异议后，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证，再报乡镇人民政府审查，县土地行政主管部门审核，最终由县人民政府批准。这些规定为宅基地申请审批提供了明确的操作流程。

（三）《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这一规定强调了登记在宅基地房产确权中的关键作用，明确只有依法登记，才能取得合法的物权保障。

（四）政策性文件

自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》等文件，明确历史遗留问题的处理原则。

自然资源部办公厅关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》的函，明确非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

三、司法实务观点

（一）根据《土地权属争议调查处理办法》第十条规定：申请调查处理土地权属争议的，应当符合下列条件：（1）申请人与争议的土地有直接利害关系；（2）有明确的请求处理对象、具体的处理请求和事实根据。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农村集体经济组织成员可以依法取得宅基地使用权，宅基地使用权也因集体经济组织成员资格的丧失而丧失。当事人不具有农村集体经济组织成员资格，也不能继承宅基地使用权，其与争议土地不具有直接利害关系。——（2017）最高法行申6780号。

（二）根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。……，个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

当事人对宅基地使用权的归属主张权利，属土地权属争议，该争议应先经过乡或县级人民政府处理，其直接向法院起诉要求判令行政机关确权，不符合法律规定。——（2019）最高法行申6608号。

四、宅基地房产确权纠纷的处理方式

（一）自愿协商

纠纷发生后，当事人应首先尝试通过自愿协商解决。可优先通过村委会、乡镇司法局或人民调解委员会调解，达成书面协议。协商过程中，当事人应秉持诚实信用原则，尊重事实和法律。

（二）行政调解或确权

协商无果时，当事人可向土地行政管理部门申请行政调解，亦可向乡镇政府或自然资源部门申请确权，对权属争议作出行政裁决（《中华人民共和国土地管理法》第十四条）。

（三）法律诉讼

若行政调解或裁决仍无法解决纠纷，当事人可向人民法院提起诉讼。诉讼过程中，当事人需提供充分证据，通过相关证据证明自己的主张。

五、宅基地房产确权纠纷的注意事项

（一）收集证据

处理确权纠纷前，当事人务必全面收集相关证据，如土地权属证明、遗嘱、分家协议、买卖合同等。这些证据是维护自身权益的关键，平时应妥善保管，确保关键时刻能发挥作用。

（二）确权登记的重要性

未办理不动产登记的宅基地及房屋，需尽快补办手续，提供历史审批文件、村委会证明等材料。通过继承或分家析产取得宅基地的，若遗嘱或分家协议对宅基地分割有明确约定，应按协议进行确权登记；若未明确分割，一般按“共同共有”原则处理，所有权利人共同享有宅基地使用权。明确权属关系是解决纠纷的核心，可有效避免因权属不清引发的争议。

（三）违法转让的风险

非本集体成员购买宅基地房可能面临合同无效、无法确权的风险，建议通过租赁方式规避（租赁期限不得超过20年）。

（四）寻求专业支持

宅基地房产确权纠纷的核心在于明确“房地分离”原则下的权利归属，需结合法律规定、历史背景及地方政策综合判断。当事人应注重证据收集（如建房审批表、分家协议、继承公证等），优先通过协商或行政程序解决争议，必要时通过司法途径维护权益。对于复杂案件，建议咨询专业律师或土地管理部门。

作者：北京市盈科（盐城）律师事务所  陆泽明