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宅基地房产确权纠纷中的法律浅析

时间:2025-02-09
分类:房地产交易

随着城乡经济社会发展一体化,尽管宅基地房屋作为居民最基本生活保障的功能在逐渐退化,但农村宅基地房屋的价值逐渐被挖掘,宅基地房产确权直接关系到居民的切身利益与生活保障,是农村土地制度的重要组成部分。宅基地房产确权纠纷是中国农村地区较为常见的法律问题,涉及宅基地使用权的归属、继承、转让及房屋权属争议等。本文将从常见纠纷类型、法律依据、解决路径及注意事项等方面进行分析

一、常见的宅基地房产确权纠纷类型

(一)相邻关系纠纷

相邻宅基地边界划分不明是引发这类纠纷的主要原因。在农村宅基地分配过程中,由于缺乏精确的测绘和清晰的标识,随着时间推移,相邻农户宅基地的界限逐渐模糊。当涉及建房、翻修或土地使用时,双方就容易对宅基地的实际使用范围产生争议。

)多户共用一宅基地纠纷

常表现为家庭成员间对宅基地使用权或房屋产权的归属存在争议(如分家析产、继承纠纷)。在家族继承、分家析产或历史原因形成的多户共用宅基地情况较为常见。不同家庭对宅基地的使用权益、分配方式、改扩建等问题容易存在分歧。

农村宅基地及地上附着物(房屋等)涉及的合同效力纠纷

向非本集体经济组织成员出售:根据法律规定,农村宅基地不得向城镇居民或本集体经济组织以外的人转让,如将宅基地及房屋卖给城市居民,这类合同通常会被认定无效,由此引发诸多纠纷,比如卖方向法院起诉要求确认合同无效并收回房屋。

未签订规范合同或未经审批:部分买卖仅为口头协议,或虽有书面合同但内容不规范、欠缺必要条款,还有的未经过村集体经济组织同意和相关部门审批,导致在履行过程中易对合同的成立、效力及具体内容产生争议。

一房多卖纠纷:有的卖方可能会因各种原因,将同一处宅基地及房屋卖给多个买家,导致多个买家之间以及买家与卖家之间产生纠纷,都主张自己对房屋及宅基地拥有合法权益。

(四)拆迁利益分配纠纷

在宅基地及房屋买卖合同被认定无效的情况下,若遇到拆迁,双方往往会就拆迁利益的归属产生争议。比如卖方认为合同无效,拆迁利益应归自己;买方则可能以实际占有使用房屋或对房屋进行过修缮等为由,主张获得部分或全部拆迁利益。

二、宅基地房产确权的法律依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》

该法是处理宅基地问题的核心法律依据。明确规定农村宅基地归农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会负责经营管理。同时,严格实行“一户一宅”制度,宅基地面积不得超过省级政府规定的标准。对于土地所有权和使用权的争议,先由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理,单位之间的争议由县级以上政府处理,个人之间或个人与单位之间的争议由乡级或县级以上政府处理。当事人对政府处理决定不服的,可在接到通知之日起三十日内向人民法院起诉。

(二)《宅基地管理办法》

各地出台的《宅基地管理办法》对宅基地申请、审批程序作出详细规定。农村村民申请宅基地,需向村民委员会或村集体经济组织提出书面申请,经讨论同意并公示无异议后,取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证,再报乡镇人民政府审查,县土地行政主管部门审核,最终由县人民政府批准。这些规定为宅基地申请审批提供了明确的操作流程。

(三)《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国民法典》物权编规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。这一规定强调了登记在宅基地房产确权中的关键作用,明确只有依法登记,才能取得合法的物权保障。

(四)政策性文件

自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》等文件,明确历史遗留问题的处理原则。

自然资源部办公厅关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》的函,明确非本农民集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按规定确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

三、司法实务观点

(一)根据《土地权属争议调查处理办法》第十条规定:申请调查处理土地权属争议的,应当符合下列条件:(1)申请人与争议的土地有直接利害关系;(2)有明确的请求处理对象、具体的处理请求和事实根据。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织,农村集体经济组织成员可以依法取得宅基地使用权,宅基地使用权也因集体经济组织成员资格的丧失而丧失。当事人不具有农村集体经济组织成员资格,也不能继承宅基地使用权,其与争议土地不具有直接利害关系。——(2017)最高法行申6780号

(二)根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定:土地所有权和使用争议,由当事人协商解决,协商不成的,由人民政府处理。……,个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。

当事人对宅基地使用权的归属主张权利,属土地权属争议,该争议应先经过乡或县级人民政府处理,其直接向法院起诉要求判令行政机关确权,不符合法律规定。——(2019)最高法行申6608号

、宅基地房产确权纠纷的处理方式

(一)自愿协商

纠纷发生后,当事人应首先尝试通过自愿协商解决。可优先通过村委会、乡镇司法局或人民调解委员会调解,达成书面协议。协商过程中,当事人应秉持诚实信用原则,尊重事实和法律。

(二)行政调解或确权

协商无果时,当事人可向土地行政管理部门申请行政调解,亦可向乡镇政府或自然资源部门申请确权,对权属争议作出行政裁决(《中华人民共和国土地管理法》第十四条)。

(三)法律诉讼

若行政调解或裁决仍无法解决纠纷,当事人可向人民法院提起诉讼。诉讼过程中,当事人需提供充分证据,通过相关证据证明自己的主张。

五、宅基地房产确权纠纷的注意事项

(一)收集证据

处理确权纠纷前,当事人务必全面收集相关证据,如土地权属证明、遗嘱、分家协议、买卖合同等。这些证据是维护自身权益的关键,平时应妥善保管,确保关键时刻能发挥作用。

(二)确权登记的重要性

未办理不动产登记的宅基地及房屋,需尽快补办手续,提供历史审批文件、村委会证明等材料。通过继承或分家析产取得宅基地的,若遗嘱或分家协议对宅基地分割有明确约定,应按协议进行确权登记;若未明确分割,一般按“共同共有”原则处理,所有权利人共同享有宅基地使用权。明确权属关系是解决纠纷的核心,可有效避免因权属不清引发的争议。

(三)违法转让的风险

非本集体成员购买宅基地房可能面临合同无效、无法确权的风险,建议通过租赁方式规避(租赁期限不得超过20年)。

(四)寻求专业支持

宅基地房产确权纠纷的核心在于明确“房地分离”原则下的权利归属,需结合法律规定、历史背景及地方政策综合判断。当事人应注重证据收集(如建房审批表、分家协议、继承公证等),优先通过协商或行政程序解决争议,必要时通过司法途径维护权益。对于复杂案件,建议咨询专业律师或土地管理部门。


作者:北京市盈科(盐城)律师事务所  陆泽明