越来越多的房地产企业资金链断裂，同时面临无法交付房屋、无法支付工程款、无法偿还欠款等多重困境。房屋上同时存在购房者的权利、建设工程款优先权、抵押权等权利，就会产生权利冲突，在房地产企业的破产案件中，完善对购房者权益的保护是司法实践的难点，一般购房者分为两类：一类是住宅购房者，一类是商铺购房者。本文主要从商铺购房者权益保护视角出发，探讨了在房企破产情况下，商铺购房者权益保护的思路。

一、购房人优先权制度的内涵

根据《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”，所谓购房人优先权是指消费型购房者在付清全部购房款后，购房人对其购买的房屋，有权优先受偿或排除他人对前述房屋主张权利。

现有购房人权益保护具有特定性、限缩性，从最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》角度出发，并结合此前的相关《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》等相关法律规定来看，现有购房人权益保护制度建立在“以居住为目的”的购房人，即生存权保护原则。

二、破产程序中商铺购房人的权利限制

根据《企业破产法》规定，任何企业一旦被法院受理破产申请后，即进入破产程序，该企业的所有事宜的处理均需要遵守企业破产法的相关规定，任何人不得擅自处置。在开发商破产的情况下，商铺购房人并不享有优先受偿权。在破产程序的清偿顺序中，在支付完破产费用、共益债务以及职工工资、职工保险及补偿金、税款、高管人员工资等优先债权后，才会考虑普通债权的清偿。因此，商铺购房人在开发商破产时，其权益可能受到一定程度的损害或限制。

（一）禁止个别清偿的规定

根据《企业破产法》第16条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”破产申请由人民法院受理后，企业的经营者就不再享有自主经营权，关于破产企业的所有事宜将由法院指定的管理人进行接管和履行，所有无财产担保的债权人都具有同等的法律地位，在同一清偿顺序中有权获得同比例的、公平的受偿。

企业破产法禁止债务人对个别债权人的债务进行清偿。所以，在该原则性条款的规定下，房地产企业一旦进入破产清算程序后，购房人缴纳的房款及未交付的房屋均属于债务人的财产，购房人要求退房的，其已经缴纳的房款无法直接退回；不要求退房的，尚未交付的房屋也无法按照合同约定交付。实践中，商铺购房人通常通过一次性现金或者按揭方式支付了全部价款，而在破产程序中将其权利与普通债权同等处理，显然欠缺了购房人对特定物的权利考量。

（二）合同能否继续履行

《企业破产法》第18条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条赋予了管理人单方解除权，即对于破产企业和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人可以行使当然的合同解除权，而不需经对方当事人同意，亦不需要承担解除合同的违约责任。当然，这里赋予的权利是有前提条件的，就是双方均未履行完毕的合同，管理人的合同解除权应当在“双方均未履行完毕的合同”这一情形下进行适用。如果债务人的相对方已经完全履行了合同义务，此时管理人的合同解除权应当受到限制，以便维护交易的稳定性。如果管理人决定解除的，则需要按照合同约定承担相应的违约责任。该法定解除权享有者仅仅是管理人，而作为债权人的一方是不享有该特定权利的。但是该规定并未否定购房人的一般法定解除权和合同约定解除权，购房人仍然享有法律规定的和购房合同约定的享有的相应权利。

（三）专属管辖

《企业破产法》第21条规定“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。”该条是对受诉法院集中管辖的规定，也就是破产申请人民法院受理后，围绕该破产企业的债权债务的民事诉讼由该法院管辖，这里有关债务人的诉讼，不论债务人作为原告还是作为被告抑或第三人，均应适用集中管辖规定。但是对于债权人来说则不是很便利，因为并非所有的债权人都和债务人在同一所在地，因此会产生路程上的不便，也不排除因为法院的先入为主思想会影响案件结果的可能性。

三、破产程序中商铺购房人的权益保障思路

（一）物权期待权的法理基础

我国法律没有明文规定“物权期待权”，但是《民法典》确定了购房人可以通过预告登记的方式来保障自己未来即将实现的物权。按照物权理论，房屋未过户登记，此时物权仍在开发商名下，购房者对所购房屋仅享有物权期待权，物权优先于债权。如今，商品房买卖的形式一般采取预售许可制，房地产开发商基于尚未竣工的房屋与购房人签订买卖合同，购房人在支付定金之后的一段时期内才能占有房屋。对此，《民法典》创设了商品房预告登记制度，以此来保障购房人未来对商品房所享有物权的实现，如此得到物权保护但尚未取得物权的权利即为物权期待权。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，享有优先受偿权的购房人是指以居住为目的购买房屋并且名下只有一套房的主体，这就决定了购买房屋的人必须是以居住为目的，而非投资目的等，并且名下只能有一套房用于居住。但是对于享有优先权的购房人的规定并没有考虑商铺购房人的具体情形。不能排除存在购房人家庭成员数量多，导致一套房子不能满足实际生活需要的情况，此时购房人则是因为家庭的需要而购买第二套房子。如果仅仅先定位名下只能有一套房用于居住违背了立法时保护公民基本生存权的初心。炒房者或者投资者借用加名名义购买多套住房的情形下，对购房人权利优先保护反倒成为投资型购房人进行投资所利用的工具，损害了其他债权人的利益。

（二）合同被解除的情形

《企业破产法》第18条对破产管理人的解除权规定的情形为，管理人有权对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。商铺购房人未能支付完全部购房款，则符合法律规定的双方未履行完毕的情形，那么仍可以支持管理人的合同解除权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗购房人”。该批复虽已失效，但在当下并无明确条文对商铺购房人进行权利保障的情形下，仍具有参考价值。该批复对“消费者”并没有做出特别的限定条件。“消费者”的含义不应该被理解为保护生活消费的限制性解释，消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员；消费者为实现自己的经济利益而购买商铺，对支付的购房款也应当享有优先权。

（三）合同继续履行的情形

继续履行合同通常为向购房人交付房产、办理过户登记。破产开发商开发的房屋已经取得预售许可证或已经实质上具备了交付条件，那可考虑继续履行合同。对于确实未缴交购房款的，应予补缴差额购房款。这种情形可以理解为购房人获得了房产的实物清偿，将涉及个别清偿的问题。对于消费性购房人来说，如参照《执行异议和复议规定》第29条的条件进行判断，考虑购房人是针对特定房产而非债务人的其他财产，认为购房人优先获得房产清偿，也与限制个别清偿的规定不冲突。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第（六）项规定“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产。我国物权转移采取债权形式主义，不动产的所有权的设立、转移均采用登记生效主义，结合上述条款，应当承认“交付”的重要意义。在司法实践中，确存在较多案例不构成个别清偿作出的认定。购房人若希望继续履行合同，可以及时与破产管理人沟通，缴纳剩余的全部购房款，以维护自身的合法权益。

非消费型住宅、商铺等房屋，没有明确规定其购买者享有优先权。但该类购房人也是付出金钱成本从开发商处购买房屋，不考虑购房的目的，其作为购房人的身份是没有异议的，若其购买房屋的开发企业因种种原因进入了破产清算程序，则该类购房人可依法申报债权。

作者：北京市盈科（南京）律师事务所  陈鑫