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一、购房人超级优先权的法律历史沿革
（一）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（自2002年6月27日至2021年1月1日有效）法释〔2002〕16号 |
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 |
（二）《最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（2005年12月25日 [2005]执他字第16号） |
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。 |
（三） 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日生效，2020年被修改）法释〔2015〕10号 |
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 |
（四）《全国法院民商事审判工作会议纪要》 法〔2019〕254号 |
125.【案外人系商品房消费者】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。 “买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。 对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。 127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。 实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。 |
（五）《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（自2023年4月20日起施行）法释〔2023〕1号 |
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 |
从法释〔2023〕1号批复来看，购房人超级优先权之主体为商品房消费者，自无异议。
那么，何为商品房消费者？在《全国法院民商事审判工作会议纪要》 （法〔2019〕254号）中，将商品房消费者和一般买受人进行了区分。在法律渊源上，提及消费者，首先想到《消费者权益保护法》，因此，进一步分析商品房买卖合同是否适用《消费者权益保护法》。
笔者检索了相关案例，实践中不认可商品房买卖合同属于《消费者权益保护法》调整范围的理由主要有两点：（1）商品房不属于《消费者权益保护法》所调整的商品；（2）特别法优于一般法，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应优先于《消费者权益保护法》适用。具体可从案例（2020）沪01民终6984号[1]、（2021）青01民终2276号[2]、（2022）湘0503民初2618号[3]、（2022）辽02民终10624号[4]、（2022）新01民终3006号[5]、（2022）京0112民初4364号[6]中参阅。
学理上，最高院前法官王毓莹曾在《中国法学》期刊上发表了自己的观点，她认为商品房买卖不适用《消费者权益保护法》。理由如下：商品房的投资属性多于消费属性；商品房的金额巨大，如果适用《消费者权益保护法》可能出现双方利害关系的失衡；《产品质量法》明文规定建筑物不属于其调整范围；即使商品房交易中出现欺诈行为或房屋质量存在瑕疵，现行法都规定了其他合理途径予以妥善处理。[7]但也有持相反观点的学者，如钱玉文教授认为购房者以居住为目的，不具有营利目的，符合消费者的定义；《消费者权益保护法》的效力位阶高于司法解释，应当首先适用；只有充分《消费者权益保护法》的惩罚性赔偿制度才能有效保护商品房消费者的切身利益促进房地产行业健康发展。[8]
从法律规范的发展来看立法者的态度，如下所示：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 | 2003年版 （2003年6月1日至2021年1月1日有效） | 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 |
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 | ||
2020年修正版 | 第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 | |
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 |
2020年最高院修正商品房买卖司法解释时，删除了“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之内容。此外，2014年最高院在对请求最高人民法院出台《消费者权益保护法》的司法解释的答复中表示：“生活消费”的范围涉及到消费者主体资格的界定和《消费者权益保护法》等相关法律行政法规的适用。“生活消费”活动纷繁复杂，随着社会的快速发展，“生活消费”的范围也在发生变化，目前对“生活消费”下定义存在一定困难，由我院对此作出专门的司法解释，条件尚不成熟。为逐步明确这一问题，近年来，在我院公布的商品房买卖合同纠纷、旅游纠纷、食品药品纠纷等司法解释中均对“生活消费”的内容有所涉及。我院将继续对此进行调研，究竟是在其他相关司法解释中分别加以明确，还是统一作出司法解释，我院将视情况作出处理。
再结合现实实践的做法，可以推断出，商品房买卖合同纠纷不适用《消费者权益保护法》，商品房交易中涉嫌欺诈，无“退一赔三”。
阜新市中级人民法院转载了一篇名为《超详尽解读：法释[2023]1号<关于商品房消费者权利保护问题的批复>》[9]的文章，该文中对商品房消费者作出如下解释：商品房，是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权等的交易行为而言的。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权房的交易受国家政策调整的因素相当高，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同。商品房消费者，是指为生活居住而购买由房地产开发企业销售的商品房的个人。文中还强调该批复只适用于“一手房”买卖，不适用于“二手房”买卖。此处商品房消费者的定义有三个要素，即从房地产开发企业处购买、为生活居住目的而购买、自然人。
从立法宗旨来看，对消费者给予特殊保护，是出于其在消费关系中处于弱势。域外立法中大多数也都强化对个人消费者的保护，对法人或组织消费一般没有特别保护。现实中尽管组织、单位订立买卖合同，但组织、单位本身不直接享受服务，个人才是生活资料的终极消费者。换言之，权益的主体最终仍然是自然人。但有观点认为法人或其他组织也可以成为消费者。如江必新主张，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。[10]司法实践中，也存有争议。在Alpha平台检索曾某诉广西贵港市蓝天钢管有限责任公司普通破产债权确认纠纷案，法官在评析时提出：“该案中，原告为法人，并非上述法律和司法解释规定的消费者，故原告关于其系以消费者身份购房的主张，于法无据，未获得该院支持。在司法实践中，也有部分情形，法人或者其他组织以自己的名义购买房屋，为分配给职工个人居住使用的，此类情形则可以将“法人”视为消费者。”
一般来说，商铺是用来经营，在用途上不属于住宅。但是如果购买商铺是购房者自己经营而且作为其主要的生活经济来源的，也可以认定为消费性购房。其次，购房者已经实际自己居住的，也可以认定为用于居住。如（2016）皖民终689号案件中法官认为：“侯应华作为普通农村居民，购买一套面积仅13.10平方米的商品房，该套商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但该套商品房的价值及所预期的经营收益承载了对侯应华及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。侯应华及其家人就该套商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障。”
一般来说，购买多套房屋或多次购买房屋不被认为是以居住为目的。如（2022）苏0509民初3698号案件，法院认为橡技公司同时购买多套房屋及车位使用权，并非用于满足个人生活居住需要。
购买时购房者名下在同一个设区的市或者县级市辖区内无其他用于居住的房屋。一般情形下，购房者名下虽然没有房屋，但是其配偶或者未成年子女名下已有用于居住的房屋，此类情形视为购房者已有居住的房屋，其并非以居住为目的，更多的是进行房产投资；但是购买的房屋在住房面积上仍然在合理的满足其家庭人口居住的需要的，可以认为购买的第二套房屋未超出合理的用于居住范围。如（2022）粤0114民初14131号案件中，法官认为：“梁新高作为商品房消费者，其名下无房产，虽其配偶名下有一套109.98平方米的房产，但其二人上有患病年老的父母需要赡养，下有尚读书年幼的儿子、尚读书未就业的女儿需要抚育，结合其家庭成员人数及现居住房屋的面积等事实，梁新高主张其购买涉案房屋在面积上仍然属于满足家庭基本居住需要，可以理解为符合上述规定的精神，本院予以采纳。”
酒店虽然是用于住宿，但是不同于商品住宅，仍属于商业性质。购买公寓式酒店一般不认为是“以居住为目的”。如（2022）京民终550号所言：“产权式酒店不同于商品住宅，属商业性质，用于商业经营活动；第五条规定，产权式酒店土地用途属于商服用地，严禁借产权式酒店项目的名义在土地使用、规划设计、功能用途以及后续经营等方面变相开发商品住宅。马政军认可涉案房屋为产权式酒店，房屋性质属于商业经营活动用房，不属于保障商品房消费者基本居住需求的用途。”
以房抵债协议根据形成时间和协议目的，可以区分为让与担保协议和新债清偿协议。一般情形下，当事人设定以房抵债协议或是为了担保债权的实现或是为了清偿债务。无论是何种性质的协议，其真实目的均不是为了满足基本的生存需要。因此尽管以房抵债协议以及过程中形成的商品房买卖合同有效，但买受人不享有超级优先权。如（2021）最高法民申969号、(2017)最高法民终940号，法院均认为，当事人签订房屋买卖协议的目的并非用于居住，不享有超级优先权。
综上，对“以居住为目的”的判断可以结合所购房屋的规划用途及面积大小、购房者经济实力、购房数量、协议的真实意图等因素进行综合考量。
对1号批复进行解读，商品房消费者的超级优先权包括房屋交付请求权和价款返还请求权。房屋交付请求权的实施前提是商品房消费者已支付全部价款或者只支付了部分价款但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。结合《执行异议规定》（2020年修正版）第29条和法[2019]254号会议纪要，当支付比例达到50%时，买受人可以请求排除执行。
总的来说，如表所示：
商品房消费者 | 付0＜X≤100% | 房屋不能交付的情形下，拥有价款返还请求权。 |
付50%≤X＜100% | 执行阶段，可以主张排除执行。 | |
付100%房款 | 拥有房屋交付请求权，可以请求交付房屋，执行阶段可以排除执行。 |
符合商品房消费者、以居住为目的、达到一定付款比例条件的，拥有商品房消费者超级优先权。司法实践和学理上的主流观点认为法人、组织不是消费者。以房抵债协议不管性质为何，均不是以居住为目的。因此， 达成“工抵房”协议后，开发商破产，承包人不能主张购房人超级优先权。
作者：北京市盈科（盐城）律师事务所 吴砚文
[1] 上海市法院认为：因商品房并非普通的商品，原告应基于《商品房预售合同》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖的解释”）等特别法主张权利，而非基于《消费者权益保护法》主张权利。
[2] 西宁市中级人民法院认为：根据特别法优于一般法的原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003)7号）应当优先于《中华人民共和国消费者权益保护法》而适用，故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行审理。
[3] 邵阳市大祥区人民法院认为：即使双方存在商品房买卖合同关系，我国现行《消费者权益保护法》亦不适用商品房买卖，购买商品房的活动不属于《消费者权益保护法》调整的范围。
[4] 大连市中级人民法院认为：张园依据《消费者权益保护法》第五十五条的规定要求亿达公司承担赔偿责任，因张园所举证据不足以证明亿达公司存在欺诈，且商品房买卖合同并不适用《消费者权益保护法》的上述规定。
[5] 乌鲁木齐市中级人民大院认为：《中华人民共和国消费者权益保护法》立法目的在于保护普通消费者因日常生活需要所购买的商品和接受的服务，不应包含商品房等具有投资性质的大宗财产。此外，因最高人民法院对商品房买卖合同纠纷已存在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的特别规定，故对于商品房买卖合同纠纷中存在欺诈应承担的赔偿责任，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，而不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定。
[6] 北京市通州区人民法院认为：双方之间形成商品房买卖合同关系，而商品房并非普通的生活用消费性商品，相关法律争议不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，而应适用合同法及商品房买卖合同相关司法解释进行处理。
[7] 王毓莹：《论<消费者权益保护法>的适用范围》，载于《法律适用》2013年第2期。
[8] 钱玉文：《论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用》，载于《现代法学》2017年第39卷第5期，引用第69-72页。
[9] 超详尽解读：法释[2023]1号《关于商品房消费者权利保护问题的批复http://fx.lncourt.gov.cn/article/detail/2023/04/id/7258310.shtml#
[10] 江必新、刘贵祥：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第432-433 页。
