一、什么是人防车位？

依据停车位所处的位置可分为地面车位与地下车位。地面车位如城镇公共道路规划用于停车的车位。地下车位有产权车位和人防车位之分。产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位，在构造上和利用上具有独立性，可排他性使用。人防车位，顾名思义，利用人防工程而设置，具有平战结合性、战备性，日常生活中用于停车。

人防工程也有单建人防工程和结建人防工程。前者是单独修建的地下防护建筑，后者是结合地面建筑修建的防空地下工程。（《人民防空法》第18条）

二、人防车位的权属争议

（一）法律法规（仅列举部分）

（二）法律法规的矛盾之处

依据《民法典》第254条和《人民放空法》第5条、《国防法》第37条，人防工程为国家资产，归国家所有。开发商等其他主体仅具有收益权。

依据《民法典》第231条，开发商取得合法的建设用地使用权，并基于合法建造的事实行为可取得人防车位的所有权。

依据《民法典》第274和第275条，在建筑区划内的人防车位可约定为业主共有或业主专有、开发商所有。

（三）司法实务中关于所有权的争议

主要有三种观点，小区业主共有、开发商所有、国家所有。

1、主流观点是国家所有，支持该观点的案例较多。支持的理由主要有：（1）《民法典》第254条和《人民防空法》第2条、《国防法》第37条；（2）人防工程不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的业主共有部分；（3）人防工程无法进行产权登记，与业主专业部分不发生物上关系；（4）人防工程的首要目的是战时防空，而非满足建筑区划内的公用用途。

2、存有部分支持开发商所有的案例，如江苏盐城中级法院（2014）盐民终字第01318号：“被上诉人（盐城市力拓房地产开发有限公司）对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响”；类似的有湖南省株洲市中级人民法院（2019）湘02民终2395号判决、河北省廊坊市中级人民法院（2018）冀10民终5414号判决。

3、也有部分学者认为人防车位属于小区业主共有。主要理由有：（1）业主承担了建造成本。（2）便于平时管理人防车位；（3）尊重意思自治，尊重归业主所有的双方约定。

（四）司法实务中关于收益权的争议

1、归小区业主共有：

如江苏南京中级法院（2018）苏01民终9315号判决书：“根据《江苏省物业管理条例》第六十五条、第六十六条规定，开发商对该类停车位并不享有收益权，且上诉人在给康博花园业委会的复函中也确认了涉案人防车库的使用权归全体业主所有。”

实务中认可归小区业主所有的主要理由为:（1）业主证明开发商已经向业主收回了建设成本，那么开发商的投资者身份让渡与全体业主；（2）开发商在申请预售许可时，承诺将收益权归业主共有（有约从约）；（3）小区人防工程系国家强制要求必须配建的公共设施。随着房屋产权的转移，业主共有设施由业主共享收益。

2、属于开发商：

如（2020）川01民终1635号：“人防地下室的投资者是负责组织建设的建设单位或个人，房地产投资项目实行许可制度，工程规划许可证许可的建设单位为投资人。”并且法院认为投资人的身份恒定，不因房屋所有权转移而转移。

法院认可的主要理由：（1）开发商提供规划许可证、人防工程竣工验收备案核准书、人防工程使用证等，证明其是使用权人。（2）开发商是规划、建设、投资的主体，当然成为投资者。

三、人防车位所有权转让合同（买卖）的效力争议

（一）合同有效

在陆某某与太仓市天熙房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事案中，法院认为人防车位的所有权属并未有明确的规定，当事人已经在人防办办理了登记并取得了使用证。即便当事人不是所有权人，买卖合同也不因权利瑕疵而无效。法院认为案涉合同基于双方真实意思表示，在无法定或意定无效情形的情况下，应为有效。

（二）合同无效

如（2017）鲁01民终8946号：“根据查明事实，案涉车位系人防设施，人防设施不得进行买卖，张良对案涉车位仅享有使用权，无权对案涉车位出售所有权。一审判决认定该买卖合同无效并无不当。”

江苏省内的法院，部分法官会根据《民法典》254条、《国防法》等有关规定，认定人防车位所有权归国家，同时根据《江苏省物业管理条例》中人防车位不得出售的规定，认为买卖人防车位的合同无效。

四、笔者观点

（一）所有权归属

笔者主张人防车位所有权归属于国家。理由如下：

1、上位法高于下位法：

《人民防空法》第2条和《国防法》第37条确认了人防车位属于人防工程，属于国防资产，应当归国家所有。《民法典》第254条又进一步进行了权利确认。《苏州市人民防空工程管理办法》仅是地方法规，不得与法律冲突。故而，不论是单建人防工程还是结建人防工程，是国家投资还是社会投资，人防工程的所有权均归属于国家。

2、特殊法优于一般法：

《民法典》是一般法。针对人防工程特定的法律如《人民防空法》、《国防法》，应当优先适用。所以在讨论人防车位所有权时，《民法典》第231条、第274条和第275条均不适用。进一步讲，无需分析人防车位是否占用公摊面积、是否纳入建筑区划和是否属于业主共有部分。

3、近几年的裁判规则倾向于主张所有权归于国家：

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）：基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于开发商或者全体业主所有。开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利。

最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要认为，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国家战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。

（二）收益权归属

根据《人民防空法》第5条“谁投资谁收益”的规则，确定了投资者就能确定收益权主体。

1、国家投资单独修建的人防工程：收益权归出资修建的政府。

2、结合商品房修建的人防地下室：一般是开发商申请规划许可、出资修建、报批验收、备案等。开发商成为投资者。开发商具有占有、使用、收益的权能。基于此，开发商可以出租人防车位或者将人防车位的使用权转让。

3、实务中，“因为商品房的销售成本包含了人防工程的修建成本，所以投资者的身份由开发商让渡与全体业主”的观点有较大认可度。此时，全体业主拥有收益权。当业委会成立后，代表全体业主行使权利。业委会可与物业公司约定由物业来收取停车费。现实中，也存有物业公司将本小区内的人防车位出租获取收益的情形。这是否代表收益权再次让渡与物业公司？笔者认为，用委托来定义业委会和物业公司的关系更合适。委托关系的法律后果归于委托人。即业委会委托物业公司收取小区停车费包括出租换取收益，最终的收益所得应当是业委会所有。权利的主体仍然是业委会。因物业公司在整个过程中付出的人力物力，其可得合理的费用。通常被纳入物业管理费。

（三）买卖合同效力

《国防法》第42条规定不得侵占国防资产。侵占是指基于非法占有之目的，将自己占有的他人之物据为己有。据为己有的表现有拒不返还、变卖、赠送等。（换言之，侵占人将他人之物当作自己所有之物进行处置。）将不属于自己所有的人防车位进行买卖当然是一种侵占行为。违反了上述条款，也就违反了法律的强制性规定。所有权买卖的合同当属无效。

若不认可合同无效，仍可以肯定，转让所有权的主体是无权处分。诚然，无权处分的合同不是无效，而是效力待定。但是因人防车位的所有权无法转让，合同目的无法实现，买卖人防车位的合同最终将解除。解除买卖人防车位合同的法律效果（《民法典》第566条）和合同无效的法律后果（《民法典》第157条）并没有什么差距。

五、风险提示

1、证据材料方面。因举证不能而无法获得法院支持的案件太多了。证据是支撑当事人主张的王牌。根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第9条，开发商若要证明自己有收益权，最好的书证为《人民防空工程平时使用证》。当然建设规划图纸、规划许可证、建设成本明细、竣工验收的批复、停车位的容积率、登记备案的回执等都可以作为证据材料形成完整的逻辑闭环。同理，对于业委会而言，其也需要证明业主在购买商品房时交付了人防工程的建设成本。业委会或业委会委托的物业在平时对人防工程进行管理的材料、人防办和物价局的批复等都可以作为辅助性证据。

2、开发商或业主在签订合同时，合同名称和合同内容尤为重要。不用“买卖”、“赠送”等表明自己是所有权人身份的词汇。租赁合同和使用权转让合同有区别。租赁合同仍需要返还标的物，而使用权转让合同不再需要返还标的物。签订租赁合同时，租金的数额及支付方式、租期都是关注点。根据《江苏省物业管理条例》，租期不得超过3年。

3、开发商在售楼时，为了吸引买房人，有时会用“送产权”的表达。现实里有很多买房人对这些表达产生误解，认为买了房子就可以免费得到车位的产权。购房后发现人防车位无法获得所有权遂以欺诈为由起诉解除购房合同。购房者需要谨慎，明确车位是人防工程还是产权车位。开发商也有提示和解释义务，在签订合同之时或之前明确告知当事人车位的属性、产权的归属、购房者的权利内容等。

作者：北京市盈科（盐城）律师事务所  吴砚文