团队负责人联系电话：13851758986
团队负责人联系电话：13851758986
“借名买房”是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格或者受到限购政策的制约无法购房等原因借用他人名义购房，由“借名人”实际支付购房款，“出名人”对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。然而，买房有风险，借名需谨慎。这种投机行为不仅游走于法律边缘，更容易出现“竹篮打水一场空”的情况。伴随房屋价值的攀升，“借名买房”模式下凸现出来的纠纷也日益增多，本文拟站在借名人角度分析借名买房合同的效力，进而分析借名买房所存在的法律风险，并针对性地提出防控建议。
通过“裁判文书网”等网站案例分析，人们铤而走险选择“借名买房”主要原因有：借用他人资格购买经济适用房、购买他人单位或集体内部房、规避当地购房限购令、规避购房贷款限制、避免离婚财产分割等。司法实务中对于不同原因所产生的“借名买房”合同的效力也持有不同的裁判规则。
很多一线城市对于购房者资格都有户口、已拥有房屋套数或社保缴纳年限的硬性要求，许多不满足条件的购房者会选择借名购买房屋。而“限购令”相关政策并无法律、行政法规层级的规定，大多数仅是国务院办公厅或是各地政府职能部门发布的房地产市场调控相关的文件，其法律性质为部门规范性文件。从最高院到各基层法院，对于规避“限购令”而形成的“借名买房”合同效力均存在不同的争议，笔者通过大量案例分析发现，大多数法院的裁判观点均认为该种情形下的借名买房合同有效，也有部分法院案例持“无效”观点，其中包括（2020）最高法民再328号案例，判断规避限购政策订立的借名买房合同是否有效的关键点在于是否构成“违反公序良俗”。
1、因违反“限购令”构成“违反公序良俗”而导致的合同无效：（2020）最高法民再328号案例
【案情简介】
为规避限购政策，徐某与曾某于2013年签订《房产代持协议》，双方约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。2016年，由于曾某无法清偿对某公司的担保债务，某公司以房屋登记在曾某名下为由，请求法院强制执行该套房屋。实际购房人徐某随即依据《房产代持协议》向法院提出执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。
【裁判要旨】
最高法院判决认为，“徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行”。判决继而却又认为，“徐某与曾某之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正……
【分析】
2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于市场经济协调发展现状，为切实稳定房价、一直不合理的住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该《通知》授权地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。因此，北京市人民政府所发布的限购政策系依据上述国务院授权所作，属于国家宏观经济调控政策，本案中的徐某在已经有两套住房的前提下故意规避国务院和北京市的限购政策，借用曾某名义买房，属于通过投机性购房获取额外不当得利。如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。
2、为规避“限购”政策的借名买房合同有效案例
（1）案号：（2019）川民再630号
裁判结果：合同有效
裁判理由：
本院认为，当事人采用书面形式订立的合同，只要意思表示真是一致且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家利益和第三人利益，即为有效合同。人民法院确认合同无效，应当以属于效力性强制性规定的全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因成都市住房限购政策不属于全国人大及其常委会制定的行政法规，所以本案当中当事人是否属于限购对象，是否在限购政策实施前后订立房屋买卖合同，并非审查其合同效力的判断依据，故本案为所签订的房屋买卖合同均为有效合同。
（2）案号：（2021）豫01民终7240号
裁判结果：合同有效
裁判理由：
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，刘某与刘某某签订的《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方签订的房屋买卖合同为有效合同，一审法院一刘某不具备购房资格为由认为房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。
（3）案号：（2021）粤01民终13848号
裁判结果：合同有效
裁判理由：
关于案涉《确认书》效力的认定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。案涉《确认书》载明李某因房屋限购政策而以李某某名义签订相关购房合同，并将房屋登记在李某某名下。对于购房调控政策，从性质上讲，政府的调控措施既不是国家法律规定也不是行政法规，更多地体现在行政管理性规定，并非效力禁止性规定，不应当作为审查合同效力性的依据。且政策调控是从宏观着手，从调控总量上来看，本案李某占用的购房指标系登记人李某某的购房指标，将二人视为一个整体，调控总量并未因此减损，政策的目的并未落空，并未侵害他人合法权益、社会公共利益或者国家利益，因此案涉《确认书》有效。
【分析】
要实现限购令的适用效力，应该先认清其性质。首先，中央的限购令只有《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以及《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》两个文件，法律的制定主体是全国人大及其常委会，行政法规定的制定者是国务院，而第二个通知并非国务院作出，而是以国务院办公厅的名义颁布的抽象行政行为。其次，行政法规通常的表现形式是“条例、办法、规定”。再次，地方的限购令，不论是省还是较大市，均不是由地方人大及常委会或者政府颁布，而是政府部门颁布。其法律性质为部门规范性文件，违反这些规定不会导致合同无效。
实践中对此争议不大。部分省市就此问题出台会议纪要，均认为规避限购令的借名买卖合同有效。在《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第九条规定了规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理过户登记手续。”规定了借名人在满足住房登记条件后，可以要求被借名人履行借名买房合同，事实上通过对继续履行方式的肯定确认了借名买房合同的效力。
房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，并不属于效力性强制性规定，仅会造成房屋买卖合同短暂性的履行不能，并非永久性的履行不能。因此，大部分案件中，法院裁判观点均认为为符合限购政策要求而借名购买房屋的买卖合同不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。
通常保障性住房是指：依据国家政策以及法律法规，由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。故保障性住房与其他普通住房不同，具有更强烈的政策导向性。北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06520号民事判决认为“双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定， 应属无效。”
【案情简介】
杨某与刘某于2003年约定：杨某借用刘某之名义购买位于北京市某区 Ｘ 号的经 济适用房，同时约定杨某向刘某支付好处费，待五年后过户给杨某。刘某将购房所需的各种证件全部交给了杨某，包括刘某的身份证、户口本等所需证件，办理了购房手续，并登记于刘某 名下。杨某支付了购房所需的所有费用，并偿还贷款至今，且一直由其居住使用并装修。后来 杨某要求刘某过户登记，遭拒。
【裁判要旨】
房屋为经济适用房，相关款项税费应该按照经济适用房计。支持刘某的所有权确认请求。同时判定，经济适用房是政策性优惠住房，对该房的买卖有特殊的限定。杨某明知自己无资格，而与刘某协议借名买房，合同无效，双方均有过错，法院认为刘某拒绝履行，承担主要责任。对于增值收益，刘某根据过错程度向杨某给付相应的补偿。因此，法院依上述认定之事实，以及杨某在还贷过程的延期、双方协商价款和过错程度等因素判决刘某于判决生效后支付杨某购房款及相关税费。
【分析】
✱购买经济适用房是否会危害到社会公众利益
2014年，北京市高级人民法院在《会议纪要》中规定：“借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。”即可以参照《指导意见》第六条之规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”该规定具备重要的参考意义。《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷若干问题的意见》第16条“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”本条对借名买房效力予以否定。
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）》（以下简称《若干问题的解答》）第13条：“对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：（1）购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。
（2）经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。”
笔者认为借名购买经济适用房协议本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，关于其是否损害社会公共利益则可以从案涉房屋在辩论终结前是否满足上市交易条件，以及当事人是否约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记两方面进行评价。经济适用房在上市交易时要缴纳相关税费，政府通过收缴税费的方式已经收回部分政策补贴性投入，因此不能笼统认定此类行为损害了社会公共利益。
现实生活中，借名人因为某些原因，利用借 名买房的方式将其财产隐匿或转移：公务员的灰色收入、夫妻之间隐藏自身的财产、负有较大债务未清偿等。借名买房可以避免因为不能偿还债务导致房产被法院强制执行。依据相关规定，恶意串通，损害国、集体或者第三人的利益，该合同无效。为了逃避债务，借名人与出名人协商，以出名人的名义购买房屋，协议损害的是与借名人有债权债务关系的债权人的利益，但是该债权人并非借名购房协议中的相对 人，依据合同相对性原理，其并不能作为合同的 当事人。但是根据《民法典》关于撤销权的规定，借名人利用他人名义购买房屋，最后房屋登记在他人名下，虽然实际占有支配者为借名人，但是可以类推“无偿转让财产”的相关规定，由债权人行使撤销权，此时借名购房协议应归于无效。
对于借名人来说，借名买卖房屋交易中通常的法律风险如下：
1、借名买房事实认定难，证据难以固定；
2、借名买房合同被认定为无效；
3、借名人无法在不动产权登记簿中显名；
4、出名人擅自处分房屋；
5、第三人（如配偶）对出名人转移房产给借名人的行为提出异议；
6、出名人因其个人债务导致房屋被法院查封或执行；
7、法院对于借名买房纠纷应做确权判决还是给付判决认识不一。
基于风险防控的需要，我们一般不建议采用借名购房的形式进行房屋买卖，尤其是以借名购房形式转移财产或规避债务的，情节严重的可能构成犯罪。如一定要采用该种方式购买保障性住房或 限购房，则应注重从以下几个方面进行风险防控。
1、选择资信良好的出名人，全面了解其个人的债权债务情况，避免出现因出名个人债权债务纠纷导致房屋被法院查封、拍卖情况的出现；
2、借名人要与出名人签好书面协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时借名人在购房时应当从自己的账户支付房价款、水电费等，并保留好付款单据、持有与保管与购房相关资料的原件、保持对房屋的占有、使用、收益；
3、建议在借名买房协议外另行签订抵押合同和居住权合同，并在办理不动产权证后对抵押权和居住权进行登记。可以凭借抵押权优先受偿，凭借居住权依法占有房屋；
4、在具备登记条件时第一时间进行房屋的变更登记，出名人不配合的，可以在房屋尚未被查封的情况下，对其提出给付之诉，要求其继续履行合同；
5、根据自身是否符合登记条件以及房屋状态，灵活选择诉请以最大限度维护自身合法权益。
作者：袁磊律师
